Як працюватиме наше ОСББ

На русском языке эту статью можно почитать на этой странице.

П Р О Е К Т (публікується з метою обговорення, постійно редагується та доповнюється, всі судження та цифри – оціночні)

* * *

ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) – найефективніша на сьогодні форма управління будинком, передбачена українським законодавством та перевірена вже тисячами успішних впроваджень. Ключові переваги ОСББ:

А) відкритість та прозорість «фінансів» (повний громадський контроль над витратами);

Б) мінімальні витрати на адміністрування (відсутність ПДВ та податку на прибуток, відрахувань прибутку власникам, спрощений облік та звітність, інші переваги неприбуткової організації); та

В) урегульований законом порядок прийняття колективних рішень співвласниками будинку;

– що разом дають додаткові ресурси та можливості для розвитку будинку та прибудинкової території.

В цій статті розглядаємо практичні нюанси майбутнього функціонування ОСББ в нашому будинку. Мета – змоделювати роботу ОСББ ще до початку його діяльності, з тим, щоб дійти загальної згоди з дискусійних питань.

Слід підкреслити, що перелічені нижче та будь які інші питання в ОСББ вирішуються консенсусом – загальною згодою, врахуванням думки всіх зацікавлених жителів. Модель, представлена в цій статті – лише погляд однієї людини. Долучайтесь до обговорення – Ваша позиція має значення.

Отже, по пунктах.

1. Персонал, порядок роботи та оплати

Перш за все, сподіваємося, що після зміни форми управління будинком весь чи майже весь штат теперішнього ЖЕКу (ТОВ «Центрбудсервіс») продовжить виконувати свої звичні обовязки в новоствореному ОСББ. Для ОСББ це найпростіший спосіб набрати персонал та почати роботу.

Інша справа – порядок оплати праці. Ми вважаємо, що фіксована заробітна плата за місяць не відповідає реаліям сьогодення, зокрема, у сфері ЖКХ та, зокрема, для адміністративного персоналу (директор, бухгалтер(и), заступник з технічних питань, інженер, електрик тощо).

Зараз правильно оплачувати роботу погодинно. Тобто, буде встановлено тариф оплати за годину зайнятості. Наприклад, 300 грн за годину (до оподаткування). Далі, кожен працівник адмін персоналу ОСББ буде вести облік свого часу, записувати виконану роботу в стандартному звіті. Звіти працівників будуть доступними для всіх співвласників на сайті ОСББ.

Ми очікуємо, що фактична зайнятість працівників адміністрації ОСББ зазвичай не буде перевищувати 10 годин на тиждень.

Очевидно, погодинний тариф неприйнятний для конс’єржів та працівників охорони – вони будуть працювати за звичайною фіксованою ставкою.

Крім того, для більшості адмін працівників в ОСББ доцільно змінити форму оплати праці – перейти від заробітної плати до оплат за послуги підприємця. Справа в тому, що заробітна плата підлягає високому оподаткуванню – ставка приблизно 52% (щоб виплатити 10,000 грн «на руки», треба заплатити близько 5,200 грн податків).

А дохід приватного підприємця (ПП) оподатковується за ставкою 5% (єдиний податок). Тому, виплачуючи винагороду як послуги ПП, ми щомісячно зекономимо 20-30 тисяч гривень коштів ОСББ (240-360 тис грн на рік).

2. Тариф за обслуговування та своєчасна оплата

В теперішній тариф за обслуговування, встановлений ЖЕКом, закладено багато витрат, яких не буде в роботі ОСББ. Зокрема, це податок на прибуток (5% від суми доходів), прибуток власників ЖЕКу (10-15% доходів), великі соціальні податки на зарплату (як була показано вище), а також втрати від безнадійних платників (20-25% доходів).

При переході на ОСББ вказані витрати буде припинено або мінімізовано. Щодо безнадійних платників, закон дає ОСББ значно кращі можливості для стягнення боргу, ніж ті, що мають ЖЕКи. Тому, можна з певністю сказати, що внески до ОСББ будуть платити всі 100% співвласників нерухомості будинку.

Разом з тим, зразу зауважимо, жителі, які раптом потрапили у скрутне фінансове становище, будуть мати можливість розстрочки платежів. Відповідні питання розглядатиме Правління.

Виходячи з наведеного, ми розраховуємо, що оптимізація витрат на функціонування ОСББ дозволить знизити тариф на обслуговування на 20-30% проти його теперішнього рівня.

Крім того, плануємо новацію – можливість оплати за обслуговування авансом, за 6 чи за 12 місяців, відповідно, з додатковою знижкою 5% чи 10% від стандартного тарифу.

І на завершення – ОСББ матиме розрахунковий рахунок, відкритий в Приватбанку. Це, по-перше, 100% гарантія коштів від державного банку, а по друге (і це головне) можливість співвласників вносити кошти за обслуговування через мережу терміналів та через систему онлайн платежів Приват24.

3.Прийняття та виконання комплексних рішень

В роботі ОСББ буде багато складних питань, які потребуватимуть детального колективного обговорення та тривалої реалізації.

Це, наприклад, рішення щодо протипожежної безпеки будинку, щодо відеоспостереження та охорони прибудинкової території, щодо паркування у дворі будинку чи щодо облаштування спортивних майданчиків.
Ось як прийняття та впровадження таких рішень бачимо ми.

По перше, щодо кожної проблеми буде утворена ініціативна група – всі небайдужі власники нерухомості в будинку, готові прийняти участь у вирішенні конкретної проблеми. Вони створять окрему групу в соціальній мережі (Фейсбук, або чат у Вайбері), грунтовно обговорять проблему та знайдуть справедливе рішення, прийнятне для всіх.

Далі, група обере координатора(ів), які будуть впроваджувати прийняте рішення. З цього моменту робота координатора буде оплачуватись з бюджету ОСББ (погодинно, на підставі звітів про виконану роботу).

Координатор складе бюджет його реалізації проекту, представить рішення проблеми письмово, та подасть його на розгляд Правління. Після затвердження Правлінням координатор(и) проведе тендер серед виконавців, вибере достойного та контролюватиме його роботу. Вся вказана робота буде проводитись відкрито та публічно.

Крім цього, хочемо реалізувати сучасну систему онлайн голосування співвласниками будинку. Вона б прискорила прийняття ключових рішень та покращила б якість управління будинком. Сучасні технології мають дозволяти реалізувати подібні ідеї. Якщо хтось знає таку систему, повідомте нам її назву – розглянемо впровадження.

4. Опалення місць загального користування (МЗК)

Після останнього зростання тарифів на опалення, витрати обігрів коридорів та холів (МЗК) в зимовий період стали суттєвими.

ЖЕК намагається розподіляти ці витрати між квартирами та додавати ці суми до платіжок за опалення. Проблема в тому, що А) законодавство в питанні опалення за обігрів МЗК неоднозначне. І навіть протирічливе. Та Б) розподіл цих витрат ЖЕКом робиться непублічно та викликає багато питань щодо його правильності та справедливості.

Ми в майбутньому ОСББ пропонуємо радикальне рішення проблеми – відмовитись розподілу витрат на опалення МЗК між квартирами. Оплачувати ці витрати повністю з бюджету ОСББ, з внесків на утримання будинку. Так само, як зараз оплачуються витрати на електроенергію та використання води в МЗК.

Разом з цим, ми плануємо після створення ОСББ запровадити жорсткий контроль всіх витрат на МЗК – тепла, електрики та води – з метою їх мінімізації. Зокрема, буде встановлено необхідні лічильники (посекційно), опублікувано та проаналізовано відповідні дані.

5. Адміністрування зауважень, пропозицій та скарг

На сьогодні ЖЕК веде облік зауважень, пропозицій та скарг в архаїчних паперових журналах, що знаходяться біля консєржа в кожній секції.

Оцінити роботу ЖЕКу за такими журналами неможливо. Наприклад, хто скаже, скільки зауважень було записано в журнали в 2016 році та скільки з них було виправлено ЖЕКом?

Давно пора перейти на електронний та прозорий облік зауважень жителів будинку. Відповідних систем зараз безліч. Найпростіша – документи Гугл (Google Docs).

Наприклад, маємо електронну таблицю, доступну онлайн всіма жителями будинку. Кожен може написати зауваження, пропозицію чи скаргу на електронну адресу (чи на Вайбер) адміністратору, який внесе її в цю таблицю, вказавши дату та прізвище заявника.

По кожній скарзі відповідальна особа ОСББ (чи ЖЕКу) дасть відповідь чи виконає дію, яка теж буде записана в журнал та буде доступною всім жителям. Таким чином, матимо просту безкоштовну систему електронного адміністрування побудових та технічних питань в будинку.


В наступних статтях маємо намір обговорити такі питання:

  • Яким має бути розмір внеску на обслуговування будинку та прибудинкової території?
  • Хто має бути керівником ОСББ? (хтось з власників, чи менеджер запрошений ззовні) та В якому форматі він(вона) має працювати?
  • Як обслуговувати підземний паркінг після створення ОСББ?

 


Автор: Олександр Демченко, голова ініціативної групи з створення ОСББ.

* * *

Редакція www.d25a.in.ua готова надати можливість всім небайдужим висловитись про насущні проблеми життя в будинку.

* * *

Запрошуємо обговорити цю статтю на нашій сторінці в мережі Facebook

* * *

Читайте також про Вигоди створення ОСББ для будинку Дегтярівська, 25А, корпус 1 (порівняльна таблиця)