Как будет работать наше ОСМД

Українською мовою цю статтю можна почитати на цій сторінці.

П Р О Е К Т (публикуется с целью обсуждения, постоянно редактируется и дополняется, все суждения и цифры – оценочные)

* * *

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов) – это на сегодняшний день эффективная форма управления домом, предусмотрена законодательством Украины и проверення уже тысячами успешных внедрений. Ключевые преимущества ОСМД:

А) открытость и прозрачность «финансов» (полный общественный контроль над расходами)

Б) минимальные затраты на администрирование (отсутствие НДС и налога на прибыль, отчислений прибыли владельцам, упрощенный учет и отчетность, другие преимущества неприбыльной организации); и

В) урегулированный законом порядок принятия коллективных решений совладельцами дома;

– которые вместе дают дополнительные ресурсы и возможности для развития дома и придомовой территории.

В этой статье рассматриваем практические нюансы будущего функционирования ОСМД в нашем доме. Цель – смоделировать работу ОСМД еще до начала его деятельности, с тем, чтобы прийти к общему согласию по дискуссионным вопросам.

Следует подчеркнуть, что перечисленные ниже и любые другие вопросы в ОСМД решаются консенсусом – общим согласием, с учетом мнения всех заинтересованных жителей. Модель, представленная в этой статье – лишь взгляд одного человека. Присоединяйтесь к обсуждению – Ваша позиция имеет значение.

Итак, по пунктам.

1. Персонал, порядок работы и оплаты

Прежде всего, надеемся, что после изменения формы управления домом весь или почти весь штат настоящего ЖЭКа (ООО «Центрбудсервис») продолжит выполнять свои привычные обязанности в созданном ОСМД. Для ОСМД это самый простой способ набрать персонал и начать работу.

Другое дело – порядок оплаты труда. Мы считаем, что фиксированная заработная плата за месяц не соответствует реалиям, в частности, в сфере ЖКХ и, в частности, для административного персонала (директор, бухгалтер(ы), заместитель по техническим вопросам, инженер, электрик и т.д.).

Сейчас правильно оплачивать работу почасово. Иными словами, будет установлен тариф оплаты за час занятости. Например, 300 грн в час (до налогообложения). Далее, каждый сотрудник админ персонала ОСМД будет вести учет своего времени, записывать проделанную работу в стандартном отчете. Отчеты сотрудников будут доступны для всех совладельцев на сайте ОСМД.

Мы ожидаем, что фактическая занятость работников администрации ОСМД, как правило, не будет превышать 10 часов в неделю.

Очевидно, почасовой тариф неприемлем для консьержей и работников охраны – они будут работать с обычной фиксированной ставкой.

Кроме того, для большинства админ работников в ОСМД целесообразно изменить форму оплаты труда – перейти от заработной платы до оплат за услуги предпринимателя. Дело в том, что заработная плата подлежит высокому налогообложению – ставка примерно 52% (чтобы выплатить 10,000 грн «на руки», надо заплатить около 5,200 грн налогов).

А доход частного предпринимателя (ЧП) облагается по ставке 5% (единый налог). Поэтому, выплачивая вознаграждение как услуги ЧП, мы ежемесячно сэкономим 20-30 тысяч гривен средств ОСМД (240-360 тыс грн в год).

2. Тариф за обслуживание и своевременная оплата

В существующий тариф за обслуживание, установленный ЖЭКом, заложено много затрат, которых не будет в работе ОСМД. В частности, это налог на прибыль (5% от суммы доходов), прибыль владельцев ЖЭКа (10-15% доходов), большие социальные налоги на зарплату (как была показано выше), а также потери от неплательщиков (20-25% доходов).

При переходе на ОСМД указанные расходы будут прекращены или минимизированы. По неплательщикам, закон дает ОСМД значительно лучшие возможности для взыскания долга, чем те, что имеют ЖЭКи. Поэтому, можно с уверенностью сказать, что взносы в ОСМД будут платить все 100% совладельцев недвижимости в доме.

Вместе с тем, сразу отметим, жители, которые вдруг попали в затруднительное финансовое положение, будут иметь возможность рассрочки платежей. Соответствующие вопросы будут рассматриваться Правлением.

Исходя из изложенного, мы рассчитываем, что оптимизация расходов на функционирование ОСМД позволит снизить тариф на обслуживание на 20-30% от его нынешнего уровня.

Кроме того, планируем новшество – возможность оплаты за обслуживание авансом за 6 или 12 месяцев, соответственно, с дополнительной скидкой 5% или 10% от стандартного тарифа.

И в завершение – у ОСМД будет расчетный счет, открытый в ПриватБанке. Это, во-первых, 100% гарантия средств от государственного банка, а во-вторых (и это главное) возможность совладельцев вносить средства за обслуживание через сеть терминалов и через систему онлайн платежей Приват24.

3.Принятие и выполнение комплексных решений

В работе ОСМД будет много сложных вопросов, требующих детального коллективного обсуждения и длительной реализации.

Это, например, решение о противопожарной безопасности дома, или решение по видеонаблюдению и охране придомовой территории, или решение относительно парковки во дворе дома или решение по обустройству спортивных площадок.

Вот как принятие и внедрение таких решений видим мы.

Во-первых, по каждой проблеме будет создана инициативная группа – в которую войдут все неравнодушные владельцы недвижимости в доме, готовые принять участие в решении конкретной проблемы. Они создадут отдельную группу в социальной сети (Фейсбук, или чат в Вайбер), основательно обсудят проблему и найдут справедливое решение, приемлемое для всех.

Далее, группа выберет координатора(ов), которые будут внедрять принятое решение. С этого момента работа координатора будет оплачиваться из бюджета ОСМД (почасово, на основании отчетов о проделанной работе).

Координатор составит бюджет реализации проекта, представит решение проблемы письменно, и подаст его на рассмотрение Правления. После утверждения Правлением координатор(ы) проведет тендер среди исполнителей, выберет достойного и будет контролировать его работу. Вся указанная работа будет проводиться открыто и публично.

Кроме этого, хотим реализовать современную систему онлайн голосования совладельцами дома. Она бы ускорила принятие ключевых решений и улучшила бы качество управления домом. Современные технологии должны позволять реализовать подобные идеи. Если кто-то знает такую ​​систему, сообщите нам ее название – рассмотрим внедрение.

4. Отопление мест общего пользования (МОП или МЗК на украинском языке)

После последнего роста тарифов на отопление, расходы обогрев коридоров и холлов (МЗК) в зимний период стали существенными.

ЖЭК пытается распределять эти расходы между квартирами и добавлять эти суммы в платежки за отопление. Проблема в том, что а) законодательство в вопросе отопления МЗК неоднозначное. И даже противоречивое. И Б) распределение этих расходов ЖЭКом делается непрозрачно и вызывает много вопросов относительно его правильности и справедливости.

Мы в будущем ОСМД предлагаем радикальное решение проблемы – отказаться от распределения расходов на отопление МЗК между квартирами. Оплачивать эти расходы полностью из бюджета ОСМД, из взносов на содержание дома. Так же, как сейчас оплачиваются расходы на электроэнергию и использование воды в МЗК.

Вместе с этим, после создания ОСМД планируем ввести контроль всех затрат на МЗК – тепла, электричества и воды – с целью их минимизации. В частности, будут установлены необходимые счетчики (посекционно), опубликованы и проанализированы соответствующие данные.

5. Администрирование замечаний, предложений и жалоб

Сегодня ЖЭК ведет учет замечаний, предложений и жалоб в архаических бумажных журналах, которые находятся у консержа в каждой секции.

Оценить работу ЖЭКа за таким журналам невозможно. Например, кто скажет, сколько замечаний было записано в журналы в 2016 году и сколько из них было исправлено ЖЭКом?

Давно пора перейти на электронный и прозрачный учет замечаний жителей дома. Соответствующих систем сейчас множество. Самая простая – документы Гугл (Google Docs).

Например, создадим электронную таблицу, доступную онлайн всеми жителями дома. Каждый может написать замечание, предложение или жалобу на электронный адрес (или на Вайбер) администратору, который внесет ее в эту таблицу, указав дату и фамилию заявителя.

По каждой жалобе ответственное лицо ОСМД (или ЖЭКа) даст ответ, который тоже будет доступен всем жителям. Таким образом, получим систему электронного администрирования бытовых и технических вопросов в доме.

В следующих статьях планируем обсудить следующие вопросы:

  • Каким должен быть размер взноса на обслуживание дома и придомовой территории?
  • Кто должен быть руководителем ОСМД? (Кто-то из владельцев, или менеджер приглашенный извне) и В каком формате он(она) должен работать?
  • Как обслуживать подземный паркинг после создания ОСМД?

 


Автор: Александр Демченко, председатель инициативной группы по созданию ОСМД.

* * *

Редакция www.d25a.in.ua готова предоставить возможность всем неравнодушным высказаться о насущных проблемах жизни в доме.

* * *

Приглашаем обсудить статью на нашей странице в сети Facebook

* * *

Читайте также о Выгоды создания ОСМД Дом Дегтяревская, 25А, корпус 1 (сравнительная таблица)